“Nên sớm ban hành luật ký quỹ BDS để người mua nhà yên tâm”

ở bối cảnh ngày càng nhiều dự án Bất động sản trong VN tham dự giao dịch dưới mô hình ký quỹ, có lẽ, việc tăng cường quản lý kiểm soát, bổ sung thêm quy định cụ thể ràng buộc giữa những bên là điều cần thiết để đảm bảo an toàn tại mức cao nhất cho khách hàng nhà hưởng thụ.

Ký quỹ là việc bên có nghĩa vụ gửi 1 khoản tiền hoặc tài sản giá trị vào tài khoản phong toả tại 1 ngân hàng để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ. Thủ tục gửi và thanh toán thực hiện theo quy định của ngành ngân hàng.

Theo quy định ở Khoản 4 Điều 16 Luật buôn bán Bất động sản quy định, các hành vi bị cấm bao gồm: Huy động hoặc chiếm dụng trái phép vốn của bên mua, bên thuê, bên thuê mua BDS hoặc bên góp vốn đầu tư kinh doanh Bất động sản. Nếu CĐT huy động/chiếm dụng vốn trái phép thì phải có hành vi sử dụng vốn.

Vì nguyên nhân này, trường hợp giao dịch ký quỹ, đơn vị đầu tư không sử dụng vốn vì tiền được phong tỏa tại tài khoản ngân hàng sẽ không xem là hành vi chiếm dụng cũng không huy động vốn trái phép.

Tiến sỹ Cấn Văn Lực - chuyên gia Ngân hàng, Phó tổng giám đốc Ngân hàng BIDV, cho biết: “Thông lệ quốc tế là khách muốn mua gì thì phải đặt cọc để có quyền hàng đầu mua dự án khách muốn. Hợp đồng ký quỹ cũng là một mô hình đặt cọc thì không sai về luật. Về phía ngân hàng, khi tham dự hợp đồng đó những ngân hàng cũng tuân thủ những quy định về pháp luật của ngân hàng”.

Bên cạnh quy định đối với những CĐT không được phép thực hiện để huy động vốn trái phép, luật pháp cũng quy định cụ thể những điều kiện chào bán của một dự án.dự án Grand nest city, dự án River panorama

Theo Hội Môi giới BDS, những đơn vị đầu tư đều phải tuân thủ quy định về luật, còn ngoài phạm vi này, những hoạt động khác CĐT hoàn toàn được phép sáng tạo, linh hoạt đưa ra giải pháp riêng để giới thiệu tin tức sản phẩm một cách thức hiệu quả nhất, không cần chờ đến khi chào bán mới bắt đầu giới thiệu.

bằng hợp đồng ký quỹ, các chủ đầu tư có thể thăm dò nhu cầu sức mua của sản phẩm, từ như thế chủ động được kế hoạch kinh doanh, đoán định được lượng cư dân có thể mua bán, làm cơ sở quy hoạch chính sách giá, tránh những rủi ro về đầu cơ, mua nhà ảo.
Ông Trần Như Trung - Phó tổng giám đốc Tập đoàn Nam Cường, đánh giá: “Công cụ nào cũng có cái hay của nó, vấn đề là chúng ta ứng dụng thế nào và kiểm soát nó thế nào”.

Với số tiền ký quỹ ở những giao dịch BDS trong Việt Nam hiện dao động 10-20%, không quá không nhỏ so với tổng giá trị hợp đồng, theo các chuyên gia, mức đó là an toàn đối với người mua nhà. Tuy nhiên, để có các quy định ràng buộc rõ ràng về mặt pháp lý, cần có sự chỉnh sửa bổ sung và hoàn thiện tại luật.

Ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ quy hoạch, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng đề xuất: “Mặc dù trong điều khoản tài khoản được phong toả, an toàn cho người dùng và người bán. Nhưng nếu sản phẩm không đủ điều kiện để bán thì việc xảy ra tranh chấp kiện tụng có thể có. Tại hợp đồng cần bổ sung thêm điều khoản có thoả thuận tại trường hợp bên bán không thực hiện cam kết thì phải có sự thoả thuận định hướng nhằm công thông qua quyền lợi giữa hai bên. Cần thiết phải hạn chế được hai điểm trên về khống chế quy định mức tiền ký quỹ và bổ sung chế tài bảo vệ người mua nhà”.

Luật sư Bùi Quang Hưng - Đoàn luật sư đô thị Hà Nội cũng cho rằng, khách hàng khi đồng ý ký quỹ đặt giữ chỗ, cần phải yêu cầu đơn vị đầu tư xác định thời điểm mở bán dự kiến tránh trường hợp thời điểm chào bán bị kéo dài. Về phía các cơ quan quản lý Nhà nước, cần sớm có động thái tích cực, phân tích đánh giá xét trong vòng một vài tháng hoặc chậm nhất 6 tháng về việc ban hành điều chỉnh quy định mới để bảo đảm phía người mua nhà họ yên tâm theo hình thức đó. Về phía ngân hàng, phải có quy định, quản lý kiểm soát cam kết sẽ trả lại tiền cho người dùng nhà nếu hợp đồng bị phá vỡ.